官先生（化名）105年在高雄市仁武區買了一棟預售屋，簽約的時候訂AB約，和建商訂的買賣契約是1,345萬元，和代銷公司簽的是1,650萬元，實價登錄1,650萬元。

房子蓋好兩年後，官先生賣了，按1,650萬元申報房地合一稅的成本，高雄國稅局改按1,345萬元認定，補稅61萬元，並按0.4倍處罰，罰款24.4萬元。

官先生自認按實價登錄價格申報無誤，而高雄國稅局認的是「實際支付價款」。建商申報營業稅的資料顯示，收到官先生1,345萬元；而代銷公司並沒有收到約300萬元的差價，只收仲介費。官員深入查核後表示，這是為了拉高貸款成數，免籌頭期款，才簽了兩份不同價款的合約，確定這是個AB約的案子。

官員說，事後，國稅局通報高雄地政機關，後續可能會更改實價登錄資料，代銷公司恐怕也要擔負登載不實的責任，「後續的實價登錄資料處理，就不是國稅局的事了。」

官先生的房子賣了1,800萬元，由於房子換手，官先生也清償了銀行貸款。官員指出，銀行沒有吃呆帳的問題，國稅局也沒有將相關資料通報銀行。

國稅局從源頭掌握AB約

高雄國稅局官員指出，所謂AB約是指買方簽了兩份買賣契約，兩份契約的價格不同。大部分AB約的案子都是為了提高貸款額度，現在「國稅局會注意市場上強調免自備款的建案」。

以官先生案子來說，他拿1,650萬元的合約向銀行洽辦貸款，只要銀行同意貸給八成，他可以貸到1,320萬元，接近購房價格，等於不用自備款。

官先生以為按實價登錄資料申報成本是萬無一失，簽AB約對自己沒有壞處，既可以拉高貸款額度，又可以墊高買進成本，沒想到國稅局能掌握證據。

高雄國稅局官員說，建商賣出房子要申報營業稅，詳細資料會報給國稅局，國稅局是有資料可以勾稽。只是營業稅申報會延遲，而勾稽需要一點時間，國稅局在官先生申報房地合一稅的半年後，才勾稽清楚他支付給建商的價款。

當然，AB約也有可能是另一種情況，建商跟房仲說好實拿多少錢，房仲賣出的價格越高賺越多，中間的差價由房仲拿走。所以，官員說，當確定建商只收到1,345萬元時，高雄國稅局問官先生他實際支付多少錢，因為有可能房仲賺走了中間305萬元的差價。

如果官先生真的實際支付1,650萬元，那麼，高雄國稅局會轉向房仲查稅，如果房仲個人賺走305萬元，要執行業務所得計入房仲的綜合所得課稅。

我們來看官先生的房地合一稅申報和國稅局的處分。

官先生在105年和建商訂約購買預售屋，106年取得房地所有權狀，108年以1,800萬元賣出，從取得所有權狀起算持有期間，官先生適用的房地合一稅是20%。官員指出，「官先生等到適用稅率由35%降到20%才出售。」實務上，不少人會等到適用稅率降到20%才賣房。

官先生申報的房地交易所得是：

1,800萬元售價-1,650萬元成本-（1,800萬元×5%）設算費用-土地漲價總數額0元＝60萬元房地交易所得

60萬元房地交易所得×20%稅率＝12萬元房地合一稅

高雄國稅局把上述1,650萬元成本調整為1,345萬元，計算出官先生賺365萬元，應稅73萬元。所以，對官先生補稅61萬元。

官員說，官先生低報成本要受罰，罰所漏稅額的0.8倍，官先生是第一次被裁罰，減半處理，減為0.4倍，罰款24.4萬元。